Die Konstellation zwischen Eigentümer als Vermieter auf der einen, und Mieter auf der anderen Seite führt bedauerlicherweise immer mal wieder zu Problemen. Oftmals sind es nur Kleinigkeiten, die zu Unstimmigkeiten führen und die man dann oft schnell wieder beilegen kann. Manchmal aber auch stehen Mieter, genauso wie Vermieter, vor Problemen, bezüglich derer man sich der Hilfe und des Ratschlags kompetenter Dritter bedient.

Nebenkostenabrechnung
Haben Sie eine Nebenkostenpauschale vereinbart oder eine Nebenkostenvorauszahlung? Nur bei einer vereinbarten Vorauszahlung auf die tatsächlich anfallenden Betriebskosten kann der Vermieter überhaupt eine Nebenkostenabrechnung erteilen. Bei einer vereinbarten Pauschale sind die Betriebskosten pauschal abgegolten. Welche Betriebskosten sind aber überhaupt auf den Mieter / die Mieter umlegbar? Können Sie als Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehen? Hat Ihr Vermieter die Nebenkosten getrennt abgerechnet und ordentlich aufgeschlüsselt, wenn sich in dem Haus, in dem Sie wohnen, noch eine Gewerbeeinheit befindet? Wurden die Heizkosten ordnungsgemäß nach der Gradtagtabelle abgerechnet, wenn Sie unterjährig ausgezogen sind? Was haben Sie insgesamt für Rechte und Möglichkeiten? Wir sagen Ihnen, wie lange Sie diese Rechte geltend machen können und bis wann Sie sie geltend gemacht haben müssen.

Mietmängel und Mietminderung
Sind Sie der Meinung, dass die von Ihnen bewohnte Wohnung Mängel aufweist? Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Mangel und Verschleiss / Abnutzung der Mietsache? Ist die Heizung defekt, wenn Sie eine Heizleistung von 22 Grad Celsius erreichen? Haben Sie Schimmel an den Wänden? Wir sagen Ihnen, ob Sie aufgrund dieser Mängel die Miete mindern können und was Sie dabei beachten müssen. Wir erklären Ihnen auch, wieviel Grad in Ihrer Wohnung zu welcher Tages-/Nachtzeit mindestens herrschen muss und wie Sie im Streitfall herausfinden können, ob der Schimmel bauseits bedingt ist oder daher rührt, dass Sie falsch gelüftet haben.

Mieterhöhung
Möchte der  Vermieter die Miete erhöhen? Hat er das vielleicht sogar bereits getan? Wir sagen Ihnen, unter welchen Voraussetzungen das überhaupt nur möglich ist und was Sie dagegen tun können. Eine Mieterhöhung ist nämlich nur in engen Grenzen zulässig. Zum der Vermieter die Erhöhung sachlich begründen. Dies kann er beispielsweise dadurch tun, dass er nachweist, dass die derzeit zu zahlende Mieter nicht mehr ortsüblich ist, sondern nach oben angepasst werden muss. Die Städte und Kommunen erstellen in der Regel qualifizierte Mietspiegel, anhand derer man das gemietete Haus oder die gemietete Wohnung nach bestimmten Kriterien (Baujahr, Auststattungsmerkmale, Lage etc) eingruppieren kann. Nicht immer aber ist die vom Vermieter vorgenommene Eingruppierung auch tatsächlich richtig. Ferner bietet der qualifizierte Mietspiegel nur einen Ansatz zur Berechnung der Miete, anhand individueller Merkmale, die jede Wohnung / jedes Haus aufweist, kann von diesen Werten nach oben wie nach unten abgewichen werden. Ferner muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten, er darf die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um insgesamt 20 % erhöhen. Damit wird vermieden, dass relativ niedrige Mieten nicht auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf. Ausserdem muss der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen. Dafür haben Mieter den Monat, in dem sie das Mieterhöhungsverlangen erhalten haben, sowie die beiden nachfolgenden Monate zeit. In diesem Zeitraum kann der Mieter sich Rat einholen, beispielsweise einen Anwalt konsultieren. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu, wird die Erhöhung nicht wirksam und der Vermieter müsste das Erhöhungsverlangen gerichtlich durchsetzen. In keinem Fall aber darf die Miete "einfach so" erhöht werden, und auf gar keinen Fall "sofort".

Eine Mieterhöhung ist dagegen bereits von vornherein ausgeschlossen, wenn Sie eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart haben.

Auch von der reinen Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Hat der Vermieter nämlich bauliche Veränderungen an dem Haus oder bewohnten Wohnung vorgenommen, kann er einen bestimmten Prozentsatz der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Da es aber Grenzen gibt zwsichen Instandhaltung, Modernisierung und Reparatur, fragen Sie im Zweifel jemanden, der sich damit auskennt. Rufen Sie uns gerne an.

Kündigung bei Wohnraum
Wollen Sie kündigen oder hat Ihnen Ihr Vermieter gekündigt? Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag haben, können Sie ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter hat es da schon bedeutend schwieriger. Sie benötigen für die Kündigung nämlich einen Kündigungsgrund. Der Vermieter muss darlegen, und notfalls auch beweisen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein solches kann beispielsweise dan vorliegen, wenn er die Wohnung nunmehr für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigt (Eigenbedarf). Ein Kündigungsgrund ist aber auch dann gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Wohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. Das Vorliegen eines Kündigungsgrundes sollten Sie detailliert prüfen oder prüfen lassen, wenn Sie Zweifel daran haben, dass der Kündigungsgrund möglicherweise nur vorgeschoben ist, um Sie loszuwerden.

Aber selbst bei Vorliegen eines zur Kündigung berechtigenden Kündigungsgrundes muss der Vermieter, anders als der Mieter eine Kündigungsfrist einhalten, die sich danach bemisst, wie lange das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bestanden hat. Die vermieterseitigen Kündigungsfristen sind 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Hat der Vermieter Ihnen gekündigt und ziehen Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf er nicht "auf eigene Faust" die Räumung der Wohnung veranlassen, er muss vielmehr eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht erheben. Erst wenn sich auf vor Gericht herausstellt, dass die Kündigung des Vermieters ordungsgemäßund berechtigt war, verurteilt Sie das Gericht zur Räumung. Mit diesem Urteil kann der Vermieter dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die zwangsweise Räumung der Wohnung durchsetzt.

Neben der Möglichkeit einer ordentlich en Kündigung besteht für beide Seiten, also sowohl für den Mieter, wie auch den Vermieter, bei Vorliegen der voraussetzungen die Möglichkeit, das Mietverhältnis ausserordentlich fristlos zu kündigen. Ein solcher Grund für den Mieter ist z.B. eine starke Gesundheitsgefährung bei starkem Schimmelbefall. Das Festhalten an dem Mietvertrag müsste für den Mieter unzumutbar und nicht mehr hinnehmbar sein. Der Vermieter beispielsweise kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen vollständig in Verzug befindet. Aber auch hier gelten Besonderheiten, die wir gerne in einem persönlichen Gespräch mit Ihnen besprechen.